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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。

額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。

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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度

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1919年的3月1日，受到該年一月「巴黎和會」中，時任美國總統威爾遜所提的「十四點和平原則」之鼓舞，雖仍在日帝高壓的殖民統治之下，33位朝鮮愛國志士與學生於今仁寺洞旁的塔谷公園（????）內，發起了朗讀「獨立宣言」之運動，以抗議1910年將朝鮮殖民地化的「日韓合邦」。

當天，許多聞訊前來的朝鮮民眾們擠滿了附近街道，並引發大規模群眾推動獨立。於是，圍觀人群也在群情激昂之下，一同舉手齊聲高喊萬歲，因此「三一獨立運動」亦被稱之為「三一萬歲運動」。

當時朝鮮群眾所高喊「萬歲」的對象，自然是「朝鮮民族」與那極其短命的「大韓帝國」（1897～1910）。雖然大韓帝國終究未能在萬歲的呼喊聲中起死回生，但為了紀念這個凝聚韓民族共同抗日意識的重要事件，南韓政府乃將「三一節」指定為最重要的「國慶日」之一。

時至今日，每年到了3月1日「三一節」這天，位於西大門區的「西大門刑務所」總會有大規模的紀念活動。眾多韓國民眾會身著韓服並手持太極旗，在參觀完象徵日帝殖民惡行的刑務所（監獄）後，齊聚一旁的「獨立公園」與「獨立門」前高喊萬歲，以此紀念象徵韓民族獨立的「三一節」。也因此，不少人以為對於韓國來說，所謂的「獨立」，乃是針對著日本而生的概念。但事實上，韓國獨立運動之實質內含卻遠複雜於此，對於韓民族來說，所謂的「獨立」，其實有著雙重的轉折。

19世紀末，東亞地區在重商資本主義以及帝國主義的雙重發展之下，原被稱為「隱士之國」（Hermit Kingdom）的朝鮮，被列強突破鎖國政策，並且在半推半就之下，邁向了現代民族國家之林。

而當朝鮮邁入民族國家的過程當中，最關鍵的事件，當屬1894年發生的「甲午戰爭」（韓國學者多將稱之為清日戰爭）。引發清日戰爭之導火線，則是1893年開始的「東學農民軍之蜂起運動」（東學黨事變）。在東學農民軍蜂起與清日戰爭的背景之下，朝鮮親日政府出現，提出模仿日本明治維新的「甲午更張」（甲午改革），而當日本戰勝清朝，朝鮮王朝脫離了向清朝的封貢體制，進而邁向所謂的獨立之路。亦即，近代韓國所謂追求「獨立」之開始，並非自日本帝國獨立，而是擺脫「中國」的控制，以獲得獨立自主之地位。

因此，前述「獨立門」所興建之地，其實原址為「慕華樓」（愛慕中華文化之意）旁的「迎恩門」，而此處本為朝鮮王朝接待明朝與清朝使節之所在。

▲三一節當天於首爾街上表演日本帝軍當年侵擾韓國的行動劇。（圖／路透社）

「迎恩門」在1895年清日甲午戰爭之際被民眾燒毀，而李氏朝鮮也在該年正式脫離清朝藩屬國的地位。1896年時，在這原本象徵藩屬國地位的「迎恩門」所在地，由韓國開化派所成立的團體「獨立協會」募集民間資金，仿效法國的凱旋門形式，建造了象徵朝鮮民族獨立精神的「獨立門」。不過，脫離中華帝國朝貢體系的大韓帝國雖在慕華館附近蓋起「獨立門」，但不久便因「合邦」而成為日本帝國的一部分，且由朝鮮統監府轉換成總督府之後，亦宣告日本全面殖民的開始。此時朝鮮民族除了在朝鮮半島上推動獨立運動之外，亦在國際上建立起流亡政府。

初期，朝鮮民族獨立運動分為「直接武力抗爭派」、「間接外交活動派」、「國民重建運動派」的派別，但在1919年「三一萬歲運動」的推動之下，分裂的民族獨立運動逐漸走向統一，並在上海組建「大韓民國臨時政府」。臨時政府透過國聯以及美、英、法等國的外界壓力，加上中國的外交承認，希望迫使日本同意韓國獨立，並尋求國際社會對韓國復國的支持。但這些努力顯然並未成功。雖然「開羅宣言」或「波次坦宣言」都確保日本投降後朝鮮半島的獨立，不過此一時期並未能討論何時建立政府，以及用何種方式建立政府之問題。

追求獨立的韓民族，最終雖自日帝殖民中解放，但卻未能在統一之下完成獨立建國。1945年終於脫離日本帝國殖民統治的韓半島，隨即在美、俄協議之下，以38度線為界分別信託管制。其後雙方更各自扶植南、北韓各自建國。1950年6月25日起，直到1953年7月27日簽署停戰協定為止，韓半島爆發了所謂的「韓國戰爭」。韓戰爆發促使東西冷戰格局的形成，以至於韓民族無法迎接一個「統一」的韓半島，而南、北韓「分斷體制」也在美蘇冷戰格局下，逐漸定型成為常態直至今日。

▲仿造法國凱旋門所建造的獨立門，位在首爾西大門區峴底洞西大門獨立公園裡。（圖／翻攝自維基百科）

若從歷史來看，對於韓民族來說，所謂的「獨立」，乃是徹底擺脫「事大主義」的束縛，從而實現民族自決的重要手段。但弔詭的是，對韓民族來說，真正的民族解放以及完全的民族獨立，勢必得透過韓半島的「統一」，才能加以完成與實現。也因此，即便脫離了大清帝國的朝貢與日帝的殖民統治，但「分斷體制」的形成，使得「韓民族」時至今日仍未能獲得真正的獨立。

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●董思齊，現為台灣智庫國際事務部主任、台灣東北亞學會副秘書長、台師大東亞系兼任助理教授、真理大學人文資訊學系兼任助理教授，專長「台韓比較研究」、「韓國文創產業政策」與「東北亞政經發展」。以上言論不代表本網立場。88論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor@ettoday.net

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